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重慶評估公司關于資產評估方法簡述

2020-01-02 編號:285665460
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  • 無形資產評估,礦權評估,知產評估
  • 孫小鳳
  • 15736050805

產品詳情

產品名機械設備評估,廠房評估
面向地區全國
重慶評估公司關于資產評估方法簡述 資產評估方法簡述

凡是對這篇文章感興趣的讀者,應該都熟悉資產評估,在實際工作中肯定也會或多或少接觸過資產評估公司,接觸過所在公司的資產評估工作。

提到資產評估我們不妨先看看資產評估的定義:資產評估是專業機構和人員按照國家法律、法規和資產評估準則,根據特定目的,遵循評估原則,依照相關程序,選擇適當的價值類型,運用科學方法,對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。

定義總是這樣,感覺比較正式,全面,說白了資產評估就是評估師們利用一定方法對資產進行價值認定的過程,根據資產評估體系,評估方法主要有三種:成本法、市場法及收益法。成本法是使用最廣泛的一種方法,無論是對單項資產及資產組合的評估還是企業價值整體評估都可以使用此方法;市場法是可以對有公開交易市場的資產進行評估的方法;收益法則是通過資產產生的未來收益進行評估所采用的方法,一般用于企業整體價值評估中。下面的舉例僅僅用于說明評估方法的應用,不是嚴格意義上的評估實踐運用,同時由于筆者非從事評估職業,所述僅代表個人觀點。

(一)成本法

成本法就是先對評估資產估測一個重置成本,再估測扣除這個資產的貶值因素,從而得到資產評估價值的方法。這種方法最終需要取得重置成本及貶值數據,重置成本的取得可以采用重置核算法、價格指數法等,而貶值數據需要考慮實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值等,相對比較復雜。

舉一個小例子供讀者理解,2017年購買一個功能性保溫杯,購買價260元,2年后要對這個杯子進行評估。

(1)首先我們要取得完全一樣的這個杯子在目前的購買價,由于物價上漲,這個杯子目前售價是290元,290元就是重置成本。

(2)下步再考慮貶值因素,杯子如果這兩年都在使用,就會有損耗,可以使用年限法進行估計,假如這個杯子可以使用10年,現有用了2年,不考慮殘值,實體性貶值就是290/10*2=58元,與會計上的計提折舊相似;如果這兩年杯子發生了較大的變化,無論是工藝上的進步還是技術及用料上的進步,原來制造這個杯子可能只需要120元,但現在做同樣的杯子只需要80元,這40元就是功能性貶值;經濟性貶值一般是指由于閑置、利用率下降而使收益的減少,這個杯子就不太適用經濟性貶值。

(3)通過成本法,這個杯子評估值就是重置成本-實體性貶值-功能性貶值=192元。

當然,實踐中這個杯子可能一文不值,所謂丟在馬路上也沒有人儉,這可能也是資產評估的一種局限性。

(二)市場法

市場法比較好理解,就是要評估的資產在市場上有相同或類似的交易價格,通過比較分析從而得出資產評估價值的方法。例如可上市流通的股票、債券;可以交易的土地、房產等等。

市盈率倍數法是市場法中的一種評估方法,也是風險投資行業比較常用的一種方法。例如某企業的凈利潤為1000萬元,評估基準日市場上同類企業的平均市盈率為20倍,那么企業評估價值為1000*20=2億元。

(三)收益法

收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值,來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

收益法的定義首先明確了未來預期收益的現值,這里的未來預期收益就是本文所述的盈利預測。預期收益的現值跟財務管理中的時間價值相類似,都是現值的概念。收益法計算現值需要有三個數值,一是盈利預測,二是折現率或叫資本化率,三是被評估資產未來預期收益的持續時間。可見使用收益法所用到的三個數值也都是預測數據,這便需要評估師有較高執業經驗才有可能得出相對準確的數據。

記得數年前筆者參加協會組織的評估師培訓,授課老師講到評估機構要保持足夠的職業精神,保持足夠的獨立性, 這位老師提到在不到3個月時間里,兩家不同評估機構對同一公司采用收益法評估的企業價值,差距能有幾億元,當初的背景資料已經記不清,但這種評估價值的波動行為的確是應該值得投資人警惕的事件。

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創業風險投資中的資產評估

投資人在對企業調研過程中在很多方面會用到資產評估結果,但通過上面的描述,我們可以感受到,資產評估結果受多種因素影響,是一個預測值,預測便會有偏差,對于我們非評估師而言,需要的不是對資產評估報告的判斷,而是如何靈活準確使用資產評估結果,就顯得非常重要。下面通過我們在實際投資過程的中一個小案例,供大家討論。

投資背景:A公司是一家較傳統企業,由于急需資金,雙方同意通過資產評估的方式確認企業價值,并以此確認我們的投資額。同時雙方達成一致,資產評估公司由我方選擇(在實際操作中,資產評估公司的選擇顯得尤為重要),評估費用A公司承擔。

針對A公司的資產評估報告,項目組進行討論并形成以下結論:

以下為初步確認的凈資產價值:

序號
項目
金額(萬元)
1
A公司評估后凈資產(選擇成本法)
4,080
2
A公司關聯公司欠款
-1,810
3
A公司關聯公司收政府拆遷可還欠款
+85
4
A公司設備欠款
-514
5
專項應付款(財政撥款)
+395
6
A公司調整后凈資產
2,236

1. A公司評估報告選擇了成本法與收益法兩種方法,但收益法的評估值比成本法高2000多萬元,同時收益法中預期收益的測算值(預期收益測算問題將在后續文章中討論)由于沒有可靠數據做支持,故選擇成本法評估值確認。

2. A公司關聯股東欠款1810萬元,屬于應收款未收回,由于屬于實際控制人欠款,因此需要扣除。在此需要重點提醒,根據會計恒等式,資產=負債+所有者權益(凈資產),即凈資產=資產-負債,對凈資產的評估也就是對資產及負債的評估,如果資產不能收回就屬于費用掛賬,對收購方沒有任何意義,也可以認為是無效資產。

3. A公司關聯公司收政府拆遷款可還欠款85萬元,此款項作為收購前的行為,可以考慮作為欠款歸還項。

4. A公司設備欠款514萬元。這也是我們調研過程中應該重點關注的事項,這里涉及一個很重要的問題,即隱形負債。

一個企業對外有重大擔保,特別是2家以上的互保行為,如果被擔保企業有一家出現問題,整個擔保鏈上的企業都會受影響,當然這種風險如果沒發生成既定事實,還不適合直接扣減凈資產。如果是存在基建支出或大量設備支出的企業,有大量的工程設備款未支付,就需要投資人查清楚,謹慎確認。因為這些都是應該支付而未支付,只不過由于沒有確認在賬上,所以應該作為負債,既然是負債,根據會計恒等式,就應該作為凈資產抵減項。

5. 財政撥款395萬元。雖賬面尚未收到,但此款項為企業確定事項,可以考慮增加其凈資產。

最終我們利用資產評估結果進行調整后的凈資產為2236萬元,比評估值減少1844萬元,減少率為45%,可見數據的重大差異性。

“資產評估是一種工具,最終的結果是否對雙方或多方是有效的,還需要去判斷”,這是當初的一位老評估人對如何使用資產評估的一種解釋,在此也同樣提醒大家“謹慎使用資產評估結果”。也許最終成交的結果沒有依據我們得出的結論,但這絲毫不影響我們對調研事項的判斷與理解,難道大家看到自己的成果給公司節約了大量的資金不感到自豪嗎?

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中都國脈(北京)資產評 2年

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